ทนายความตัวแทนทำนิติกรรมสำนักงานที่ดิน กรณีชาวต่างชาติต้องการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)

ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และสิทธิของชาวต่างชาติ

• ✓ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ขายรวมในอาคารชุดนั้น
• ✓สัญญาเช่าระยะยาวเกิน 3 ปีต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินจึงจะใช้ยันบุคคลภายนอกได้
• ✓ต้องตรวจสอบภาระผูกพัน ทางเข้า-ออก ผังเมือง และการจำนองก่อนวางเงินมัดจำ
• ✓การโอนเงินจากต่างประเทศต้องมีหลักฐาน FET/แบบธุรกรรมเงินตราต่างประเทศเพื่อใช้ประกอบการโอน
• ✓วันโอนต้องมีล่ามและคำแปลสัญญา เพื่อให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกถ้อยคำได้ครบถ้วน

ค่าบริการและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง

ทำไมต้องให้ iVC ดูแลเรื่องนี้

ค่าบริการประเมินจากปริมาณงานจริง ไม่มีค่าใช้จ่ายแฝง และแจ้งล่วงหน้าเสมอหากหน่วยงานปลายทางเพิ่มข้อกำหนดใหม่

ประสบการณ์ 15 ปีกับเคสข้ามประเทศทำให้เราเห็นจุดตีกลับที่พบบ่อย และตรวจเอกสารเชิงป้องกันก่อนยื่นทุกครั้ง

คำถามที่เกี่ยวข้อง

• ล่ามภาษาอาหรับสำหรับลูกค้าวีไอพีตะวันออกกลางที่ต้องการทั้งบริการล่ามส่วนตัวและเช่ารถลิมูซีน
• บริการตรวจสอบประวัติทางการเงินส่วนบุคคลสำหรับเจ้าของคอนโดที่ต้องการคัดกรองผู้เช่าชาวต่างชาติ
• ล่ามภาษารัสเซียสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในภูเก็ตและพัทยา มีจัดหาให้ได้ทันทีหรือไม่
• ชาวต่างชาติต้องการจดทะเบียนบริษัทนิติบุคคลเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย มีข้อควรระวังทางกฎหมายอย่างไร
• บริการร่างพินัยกรรม (Will Drafting) สองภาษา สำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการมอบมรดกอสังหาริมทรัพย์ในไทย
• กฎหมายอาคารชุด (Condominium Act) ชาวต่างชาติสามารถซื้อคอนโดเงินสดและโอนเงินจากต่างประเทศอย่างไรให้ถูกระเบียบ

บริบทที่ต้องเข้าใจก่อนเริ่มงาน: ทนายความตัวแทนทำนิติกรรมสำนักงานที่ดิน กรณีชาวต่างชาติต้องการจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (Leasehold)

การเก็บหลักฐานระหว่างทางมีความสำคัญไม่แพ้ตัวเอกสารสุดท้าย ใบรับเรื่อง เลขคำขอ ภาพถ่ายหน้าเอกสารที่ยื่น และบันทึกวันเวลาที่ติดต่อหน่วยงาน ล้วนเป็นสิ่งที่ใช้ยืนยันสิทธิ์ได้เมื่อเกิดเอกสารสูญหายหรือข้อมูลคลาดเคลื่อน สำเนาดิจิทัลความละเอียดสูงของทุกฉบับควรถูกจัดเก็บไว้อย่างเป็นระบบ เพราะเมื่อต้องยื่นซ้ำในอนาคต ชุดข้อมูลเดิมจะช่วยย่นเวลาเตรียมงานได้มาก

ผู้รับเอกสารปลายทาง เช่น สถาบันการศึกษา นายจ้าง หน่วยงานตรวจคนเข้าเมือง หรือศาลต่างประเทศ ต่างมีระเบียบภายในของตนเองที่อาจเข้มกว่าข้อกำหนดขั้นต่ำของหน่วยงานไทย ตัวอย่างที่พบเป็นประจำคือการกำหนดอายุเอกสารไม่เกิน 3 หรือ 6 เดือนนับจากวันออก การบังคับให้คำแปลต้องมีข้อความรับรองของผู้แปลอยู่ในหน้าเดียวกับเนื้อหา หรือการไม่รับสำเนาที่ถ่ายจากเอกสารซึ่งถูกรับรองมาก่อนหน้า ดังนั้นก่อนเริ่มงานทุกครั้งควรขอ requirement เป็นลายลักษณ์อักษรจากปลายทาง แล้วออกแบบเส้นทางรับรองย้อนกลับจากข้อกำหนดนั้น

การเก็บหลักฐานระหว่างทางมีความสำคัญไม่แพ้ตัวเอกสารสุดท้าย ใบรับเรื่อง เลขคำขอ ภาพถ่ายหน้าเอกสารที่ยื่น และบันทึกวันเวลาที่ติดต่อหน่วยงาน ล้วนเป็นสิ่งที่ใช้ยืนยันสิทธิ์ได้เมื่อเกิดเอกสารสูญหายหรือข้อมูลคลาดเคลื่อน สำเนาดิจิทัลความละเอียดสูงของทุกฉบับควรถูกจัดเก็บไว้อย่างเป็นระบบ เพราะเมื่อต้องยื่นซ้ำในอนาคต ชุดข้อมูลเดิมจะช่วยย่นเวลาเตรียมงานได้มาก

รายการเอกสารที่ควรเตรียมล่วงหน้า

• หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ พร้อมสำเนาหน้าข้อมูลส่วนบุคคลที่อ่านได้ชัดเจนทุกตัวอักษร
• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล หรือใบสำคัญการสมรส/หย่า หากชื่อในเอกสารแต่ละฉบับไม่ตรงกัน
• ที่อยู่จัดส่งปลายทางและชื่อผู้รับที่ตรงกับเอกสาร เพื่อป้องกันปัญหาการรับพัสดุระหว่างประเทศ
• หลักฐานความเกี่ยวข้องกับบุคคลในเอกสาร เช่น สูติบัตร กรณีดำเนินการแทนบุตรหรือบุพการี
• หนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ พร้อมสำเนาหน้าข้อมูลส่วนบุคคลที่อ่านได้ชัดเจนทุกตัวอักษร
• ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล หรือใบสำคัญการสมรส/หย่า หากชื่อในเอกสารแต่ละฉบับไม่ตรงกัน
• ที่อยู่จัดส่งปลายทางและชื่อผู้รับที่ตรงกับเอกสาร เพื่อป้องกันปัญหาการรับพัสดุระหว่างประเทศ
• หลักฐานความเกี่ยวข้องกับบุคคลในเอกสาร เช่น สูติบัตร กรณีดำเนินการแทนบุตรหรือบุพการี

กรอบเวลาโดยประมาณของแต่ละขั้นตอน

กรอบเวลาข้างต้นเป็นค่าโดยทั่วไปที่พบจากการปฏิบัติงาน ไม่ใช่คำมั่นของหน่วยงานราชการ และอาจเปลี่ยนแปลงตามปริมาณคิวและประกาศของแต่ละหน่วยงาน

สาเหตุที่เอกสารถูกตีกลับบ่อยและวิธีป้องกัน

• ผู้แปลไม่มีคุณสมบัติตรงกับที่ปลายทางกำหนด (เช่น ต้อง NAATI หรือ sworn translator)

  แนวทางแก้ไข: ตรวจสอบประเภทผู้แปลที่ปลายทางยอมรับก่อนจ้างงาน เพื่อไม่ต้องแปลซ้ำทั้งชุด

• ข้อมูลที่อยู่หรือชื่อหน่วยงานในเอกสารสะกดต่างกันระหว่างฉบับ

  แนวทางแก้ไข: ทำ glossary ชื่อเฉพาะของเคสหนึ่งชุด แล้วใช้ร่วมกันทุกฉบับตลอดโครงการ

• ใช้สำเนาแทนต้นฉบับในขั้นตอนที่หน่วยงานบังคับต้นฉบับ

  แนวทางแก้ไข: ขอคัดฉบับใหม่จากหน่วยงานผู้ออก หรือขอหนังสือรับรองสำเนาถูกต้องจากผู้มีอำนาจ

• คำแปลไม่มีข้อความรับรองของผู้แปลหรือไม่ระบุคุณสมบัติผู้แปล

  แนวทางแก้ไข: ใช้แบบฟอร์มคำรับรองที่ระบุชื่อ คุณสมบัติ และข้อมูลติดต่อของผู้แปลครบถ้วน

• หนังสือมอบอำนาจไม่สมบูรณ์หรือขอบเขตแคบเกินไป

  แนวทางแก้ไข: ระบุขอบเขตให้ครอบคลุมทุกหน่วยงานที่ต้องยื่น และแนบสำเนาบัตรของทั้งสองฝ่าย

• ชื่อภาษาอังกฤษในคำแปลไม่ตรงกับหนังสือเดินทาง

  แนวทางแก้ไข: ยึดการสะกดตามหน้าหนังสือเดินทางเป็นหลักเสมอ และแจ้งทีมงานตั้งแต่ก่อนเริ่มแปล

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับงานอสังหาริมทรัพย์และที่ดิน